Що таке ОСББ ?

Житлова сфера – це найважливіша складова всього міського господарства, від стану якої значною мірою залежить соціальна і політична ситуація як у місті, так і у державі.

Український уряд визнає великі недоліки будинків, в яких живе більшість громадян. Більшість мешканців все ще сподівається, що держава, міська влада все-таки винайде кошти для проведення капітального ремонту їх будинків. Змінився час. Змінилася структура власності в житловому фонді. Неможливо, яке б не було бажання, зберігати стару систему управління будинками. Тому головним напрямком реформування житлового фонду є створення в багатоквартирних будинках об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Їх поява сприятиме розвитку ринкових відносин у житлово-комунальній сфері, що в свою чергу, сприятиме підвищенню рівня якості надання послуг.

Так що ж таке об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) і які в нього цілі?

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це самостійна юридична особа, яка може бути створена в окремому будинку, будь-якої форми власності, власниками жилих приміщень (тобто з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру), а також власниками нежилих приміщень, задля сприяння використанню їхнього власного майна та належного управління, утримання і використання спільного неподільного та загального майна.

Ціллю створення ОСББ є збереження свого власного майна, безпечне проживання для себе та своїх дітей, комфорт та чистота місць загального користування, ефективне утримання та використання спільного майна, отримання житлово-комунальних послуг належної якості, використання платежів на потреби саме свого будинку, забезпечення захисту прав членів ОСББ та дотримання співвласниками своїх обов’язків, виховання ефективного власника житла.

Сам процес створення об’єднань сприяє формуванню добросусідських стосунків між мешканцями, розширюються можливості постійного спілкування з вирішення різних питань, оскільки всі беруть безпосередню участь в управлінні будинковим майном.

ОСББ мають механізм для вирішення проблем спільного проживання у будинку, мають можливість набагато покращити його фізичний і технічний стан та умови проживання в ньому. Об’єднання здатні вирішувати спільні проблеми мешканців, відстоювати спільні інтереси, зокрема в суді. Вони можуть отримати кредит у банку на проведення ремонту, встановлення лічильників та на енергозберігаючі заходи.

Членом ОСББ може бути фізична чи юридична особа. Доречно зазначити, що при його створенні власники приміщень (жилих або нежилих) не втрачають свого права власності на них. Крім того, членство в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку є суто добровільним. Воно може набуватися або одночасно зі створенням об'єднання, при проведенні установчих зборів, або після його створення, у будь-який момент, індивідуально, на основі письмової заяви. Ніхто не може бути примусово „загнаний” в ОСББ, але якщо в вашому будинку воно створено, вам доведеться з ним співпрацювати. Адже ви живете у цьому будинку, а він потребує повсякденної уваги. Його необхідно належно експлуатувати, робити профілактичні і капітальні ремонти тощо. Одним словом – доглядати. І хтось мусить це робити.

Як можна зрозуміти, основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном, належне утримання будинку і прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг відповідної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Кожне ОСББ має свою назву і відповідно, як будь-яка юридична особа, печатку із своїм найменуванням, розрахункові рахунки в установах банку, а також інші необхідні реквізити (наприклад, зареєстрований логотип, офіційні бланки, штампи тощо). Воно здійснює свою діяльність відповідно до чинного законодавства і власного Статуту. Від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді і відповідає за своїми зобов'язаннями тільки коштами і майном об'єднання, а не майном своїх членів.

Законом встановлено, що ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання. Цей статус дає йому пільги по сплаті податків на прибуток і на додану вартість. І хоча, для забезпечення власних потреб, ОСББ може здійснювати господарську діяльність, доходи отримані від неї мають направлятись лише на утримання або ремонт будинку.

Кожний член об’єднання має лише один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності. Вищим органом управління ОСББ є Загальні збори його членів. На них обираються Правління, яке здійснює поточне управління справами об’єднання і ревізійна комісія або ревізор об'єднання. Члени ОСББ самостійно приймають рішення щодо форми управління будинком і встановлюють розмір платежів для забезпечення його експлуатації (іншими словами – встановлюють квартирну плату). Управління будинком може здійснюватись безпосередньо об’єднанням або іншою юридичною особою, якій ОСББ делегує функції управителя, відповідно до договору між ними.

Перші ж об’єднання співвласників з’явились в нашому місті в середині 90-х років. З 1996р. по 2000р. пройшла перереєстрація біля 100 будинків житлово- будівельних кооперативів в об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Кілька десятків будинків вирішили „піти у власне плавання” і відмовитись від послуг ЖЕКів. До речі, міська влада надавала таким об’єднанням всебічну підтримку.

На початку 2006 року декілька об’єднань вирішили об’єднатись задля вирішення спільних питань, координації своєї діяльності і обміну досвідом. Ними була створена Асоціація об'єднань співвласників багатоквартирних будинків міста Миколаєва (голова асоціації Рєпін Олександр Володимирович). Основною метою діяльності Асоціації є представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків міста Миколаєва, обмін досвідом, задоволення та захист законних соціальних, економічних, творчих та інших інтересів членів Асоціації. Членом Асоціації може стати будь - яке ОСББ міста.

На цей час, в нашому місті зареєстровано 267 ОСББ.

Стимулювання створення ОСББ

Рішенням Миколаївської міської ради від 01.10.2009 № 38/7, із змінами та доповненнями, внесеними рішенням Миколаївської міської ради від 17.12.2009 № 42/14, створене управління інвестицій, координаційної роботи з ОСББ, ОСН та перспективного розвитку ЖКГ (начальник управління Богославець Іван Іванович вул.Адм.Макарова,7 каб. 28, тел 47-14-04). В другому півріччі 2010 року при управлінні створено ресурсний центр підтримки ОСББ.

За вказаним ресурсним центром закріплений фахівець управління (головний спеціаліст Єфремова Галина Валеріївна вул.Адм.Макарова,7 каб. 26 тел.47-31-92 ), яким постійно надається технічна, методична, юридична та інша допомога, в тому числі і по розробці інвестиційних проектів для залучення коштів на проведення капітальних ремонтів в будинках. За період роботи ресурсного центру до нього звернулося за допомогою більше 250 голів ОСББ та ініціативних груп будинків, як комунальної власності так і колишніх житлово-будівельних кооперативів та відомчих будинків. Всім особам, які звернулися до ресурсного центру, надана допомога у вирішенні проблемних питань, які піднімалися ними.

У 2010 році департаментом житлово-комунального господарства розроблені стратегічні направлення розвитку міського господарства та затверджена міська програма реформування та розвитку житлово-комунального господарства на 2010-2014 роки на основі головних стратегій Закону України «Про реформування та розвиток житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки». Одним з пріоритетних направлень є тісна співпраця з громадою міста шляхом створення ОСББ та ОСН і залучення останніх для отримання інвестиційних надходжень на вирішення проблемних питань в будинках та прилеглих територіях.

З ціллю стимулювання створення ОСББ в місті у 2010 році, згідно затвердженого переліку, виконаний капітальний ремонт на 12 об’єктах ОСББ, в тому числі: на 8 об’єктах ОСББ (6 м’яких покрівель, заміна 1 ліфта, 1 будинок – електромережі) на умовах співфінансування: не більше 50% - міський бюджет, не менше 50 % - ОСББ для будинків, які не перебувають в комунальній власності міста та на 4 об’єктах ОСББ (2 будинки – капітальний ремонт фасадів, 1 – заміна підкачки води, 1 – міжпанельні шви) на умовах співфінансування: не більше 90% - міський бюджет, не менше 10 % - ОСББ для будинків міської комунальної власності. Загальна вартість виконаних робіт складає – 1022,3 тис. грн., в тому числі співфінансування із міського бюджету - 567,4 тис. грн., кошти ОСББ – 454,9 тис. грн. При цьому якість виконаних робіт набагато краща, а вартість робіт нижча ніж на об’єктах, в яких не створені ОСББ. Прикладом може бути капітальний ремонт покрівлі 6-під’їздного будинку ОСББ «Океан» по пр. Миру, 19 з площею покрівлі більше 2000 кв.м. фактична вартість виконаних робіт склала 157,8 тис. грн., в тому числі співфінансування із міського бюджету – 78,7 тис. грн., а ОСББ – 79,1 тис. грн.

Покрівля житлового будинку № 19 по пр.Миру ОСББ «Океан» до і після проведення капітального ремонту

Крім того в департаменті ЖКГ при управлінні інвестицій, координаційної роботи з ОСББ, ОСН та перспективного розвитку ЖКГ працює муніципальний відділ підтримки Програми розвитку Організації Об’єднаних Націй (ПРООН). В 2010 році на засадах спільного фінансування з ПРООН завершено роботу по чотирьох проектах ОСББ: капітальний ремонт фасадів («Авіатор» та «Наш дом-25») капітальний ремонт м’якої покрівлі та фасаду (ОСББ «Вектор»), капітальний ремонт шиферних покрівель (ОСББ «Любисток-12», ОСББ «Зелений барвінок»). Загальна вартість виконаних робіт склала 514,9 тис. грн.

Житловий будинок № 11 по вул..12 Повздовжній, ОСББ «Любисток-12» до і після капітального ремонту шиферної покрівлі

Стимулювання створення ОСББ проводиться і на державному рівні.

На виконання постанови Кабінету Міністрів України від 16.06.2010 № 461 департаментом ЖКГ були надані до Мінжитлокомунгоспу пропозиції по впровадженню проектів на будинках ОСББ м. Миколаєва, які потребують капітального ремонту по різних напрямках. Наказами Мінжитлокомунгоспу за погодженням Міністерства фінансів України затверджений розподіл коштів за заходами надання державної підтримки для реалізації інвестиційних проектів у житлових будинках, в яких створені ОСББ по м. Миколаєву.

В 2010 році реалізовані інвестиційні проекти 17 ОСББ загальною вартістю 1804,3 тис. грн., в тому числі капітальний ремонт 5 покрівель, капітальний ремонт внутрішньобудинкових мереж на 3 будинках, капітальний ремонт електричних мереж на 1 будинку, капітальний ремонт фасаду 2 будинків, капітальний ремонт міжпанельних швів на 3 будинках, капітальний ремонт 5 ліфтів у двох будинках.

Вперше в місті відпрацьований механізм придбання ліфтів в лізинг, завдяки чому в 2010 році у двох будинках ОСББ («Автомобіліст» та «Северянин») виконано заміну ліфтів. Головами правлінь ОСББ на договірних умовах з заводом-виробником отримані ліфти в лізинг на один рік на суму 136 тис. грн. кожний. Встановлення обладнання виконувалося силами КП «Миколаївліфт» за рахунок бюджетних коштів в сумі по 105 тис. грн. на кожен ліфт.

За період 2010 року в департаменті ЖКГ створено 14 комісій щодо передачі з балансу житлово-експлуатаційних підприємств на баланс об’єднань багатоквартирних будинків міської комунальної власності і відповідно передано на баланс ОСББ 14 багатоквартирних будинків.

Одним з головних направлень Державної програми реформування та розвитку житлово-комунального господарства є розвиток конкурентного середовища з обслуговування житлових будинків та прибудинкових територій шляхом впровадження інституту «управителів будинків». Департаментом ЖКГ разом з Південною академією підвищення кваліфікації кадрів Міністерства промислової політики України розроблена навчальна програма на 138 годин і пройшли навчання 58 фахівців за спеціальністю «менеджер з ефективного управління ЖКГ». При управлінні створений банк даних навчених «управителів будинків» (тел. 47-31-92 вул.Адм.Макарова,7 каб.№26), куди звертаються правління ОСББ та ініціативні групи, які вибирають та укладають угоду на управління своїм будинком з фахівцем – «управителем будинку», а управління інвестицій, координаційної роботи з ОСББ, ОСН та перспективного розвитку ЖКГ в свою чергу стає гарантом якісної роботи фахівця - «управителя будинку».

Міським головою підписана угода з Міністерством з питань ЖКГ про співпрацю по впровадженню Загальнодержавної Програми реформування та розвитку ЖКГ на 2009-2014 роки. Це дало можливість м. Миколаєву стати одним із пілотних міст по співпраці з Міністерством з питань ЖКГ України . За пропозиціями Миколаївського міськвиконкому Міністерством з питань ЖКГ включено до проекту плану фінансування на 2011 рік розробку навчальної програми на рівні вищої освіти «управитель будинків» та впровадження в державний класифікатор професій, нової професії – «управитель будинків».

Життя показало нам всім наявні переваги ОСББ над існуючою формою управління будинками. Покращується якість послуг, встановлюється дієвий контроль над раціональним використанням платежів людей, використовується трудовий внесок мешканців замість стягнення оплати за житло, зменшується кількість скарг. Стало зрозуміло, що світ, в якому ми живемо, - це наш дім, і тільки ми самі, своєю працею та увагою, дбайливим ставленням змінюємо його на краще. Тільки від нас самих залежить, яким будинок буде зараз, в якому стані ми передамо його нашим дітям і онукам, тобто майбутньому поколінню.

По всім питанням звертайтеся до управління інвестицій, координаційної роботи з ОСББ, ОСН та перспективного розвитку житлово-комунального господарства департаменту ЖКГ (вул.Адм.Макарова,7 каб. № 26, 28 або за тел.47-14-04, 47-31-92) і ми Вам допоможемо створити ОСББ та реалізувати інвестиційні проекти на Ваших будинках.

ОНОВЛЕНО 01.04.2011